Азбука коммунального управления.

Один из основных признаков русской реформы ЖКХ – возникновение независящих управляющих компаний (УК) – структур, выполняющих роль посредника в расчетах меж собственниками жилища и поставщиками коммунальных ресурсов, также осуществляющих эксплуатацию жилых построек. Сейчас на плечи УК ложится все бремя скопленных в отрасли заморочек. Опыт реформы показал, что далековато не любая из их удачно совладевает со своими задачками, но есть и такие организации, деятельность которых подтверждает: удачный бизнес в ЖКХ все-же вероятен.

С утра трубы, вечерком средства

Современный Жилищный кодекс подразумевает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие меж собой за сервис многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны избрать один из 3-х методов управления своим имуществом:

Но и в первых 2-ух случаях жильцам совсем не непременно обслуживать дом своими силами, ну и навряд ли это может быть (если идет речь о многоквартирном здании). На практике в большинстве случаев обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.

Тут необходимо отметить, что на самом деле управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты меж собственниками жилища и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электронной энергии), также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта построек и инженерных систем.

Конкретно в этом и состоит понятие «управления», и конкретно так работают подобные компании за рубежом. В нашей стране ситуация несколько другая, так как еще очень велико воздействие сложившегося за долгие и длительные годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а потом ДЕЗов. Ну и подрядчиков, способных отменно и дешево делать сервис домового хозяйства, пока не так просто отыскать, а поэтому УК предпочитают держать в штате собственных профессионалов.

Но можно сказать, что те процессы, которые происходят сейчас в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций меж обслуживающими предприятиями и возникновению всеполноценных УК, не имеющих вещественных интересов в «хозчасти».

Деятельность управляющих компаний в текущее время не подлежит лицензированию, потому на теоретическом уровне она открыта для всех желающих. Еще совершенно не так давно основную массу УК составляли бывшие городские учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И все же на рынок выходят новые операторы. «Если год-два вспять обитатели неких многоквартирных домов в первый раз получили возможность выбора личной управляющей компании заместо городской, то сейчас мы смотрим процесс, когда основная конкурентность разворачивается меж личными управляющими компаниями», – отмечает управляющий УК «Райжилуправление» (г. Ижевск) Рауф Кутдузов.

Таким макаром, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ появляется конкурентность, настолько нужная для поддержания высочайшего свойства услуг. Что все-таки представляют собой УК «новой формации», откуда они приходят на рынок?

«Раньше мы занимались разными монтажными работами, связанными с отоплением и сточной канавой. Набрав определенный опыт и внушительную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и сделать управляющую компанию. Сейчас исключительно в Находке мы обслуживаем 26 домов», – ведает Алексей Евстропов, технический директор УК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край). Спец уверен, что обыденное ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать свой штат слесарей и сантехников нерентабельно. Не считая того, некие виды работ, связанные, к примеру, с ремонтом термических пт, требуют высочайшей квалификации.

Ошибкой многих свежеиспеченных УК становится рвение получить резвую прибыль. Некие эксплуатирующие организации стремятся собрать с обитателей как можно больше средств, но сами с ними расставаться не торопятся. Навряд ли схожий подход можно считать разумным, так как в ЖКХ, как и в хоть какой другой сфере бизнеса, для получения прибыли нужны начальные вложения. К примеру, заменив в доме изношенные стояки либо отремонтировав кровлю, УК будет на пару лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.

Подтверждают это и слова министра регионального развития Рф Сергея Круглика: «Кризис в особенности ярко высветил пестроту показавшихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как оказывается, они по-разному отнеслись к способности проявить себя на рынке, объем которого составляет триллионы рублей. По нашим расчетам и выводам профессионалов при сложившейся конъюнктуре можно извлекать размеренный доход в течение 25 лет.

Рентабельность – от 3 до 5% – не так велика, как, скажем, в сырьевых отраслях либо на потребительском рынке. Симпатичными являются стабильность и перспективность выгодной работы».

Меньше на отопление – больше на ремонт

Нужно отметить, что выйти даже на маленькую норму прибыли начинающей УК достаточно тяжело. Дело в том, что имеющиеся сейчас тарифы несбалансированны: 80% квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на сервис дома, обычно, не хватает. Время от времени УК не может на эти средства даже набрать достаточное количество персонала.

«Сегодня меж жильцами и управляющими компаниями существует перекос ответственности в сторону последних. УК прямо за бывшими ЖЭКами обязана вести хозяйство фактически без роли собственников квартир, – считает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу русского консульства компании Kamstrup, мирового фаворита по производству устройств учета тепла. – Невозможность провести те либо другие работы из-за отсутствия средств – неувязка УК. Собственник же в почти всех случаях играет роль постороннего наблюдающего и критика. От жильцов очень изредка исходит инициатива, а принятие того либо другого решения часто затягивается из-за невозможности собрать достаточное количество членов ТСЖ для голосования».

Конкретно из-за «отстраненности» собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании часто оказываются более заинтересованными в понижении расходов жильцов на тепло, электроэнергию и воду.

«В нашем городке очень изношено порядка 90-95% жилого фонда. Его содержание и ремонт требуют больших издержек, но все, на что мы можем сейчас рассчитывать – 4 руб. 32 коп. с квадратного метра площади согласно действующей тарифной сетке. Разумеется, что этих средств фактически ни на что не хватает, мы с трудом балансируем на грани убытка, – ведает Юрий Холопов, директор УК «Домоуправ» (г. Старица Тверской обл.). – Многие жильцы, правда, понимают сложность положения и по своей инициативе выделяют дополнительные средства на ремонтные работы. Но их способности тоже ограничены, а платежи за коммунальные ресурсы и так «съедают» каждый месяц большую сумму (в главном это расчеты за отопление, ведь 1 гигакалория стоит у нас 1154 руб.). Понижение этих издержек дозволит перераспределять больше средств на приведение домов в соответствующее состояние».

Логично, что многие УК сейчас рекомендуют собственникам улучшить их коммунальные расходы, а именно, при помощи устройств учета тепла. «После установки теплосчетчиков, также проведения нужных мер на объектах (утепления домов, модернизации термических пт и систем отопления) средняя экономия на коммунальных платежах составляет у нас 50%. Есть и такие дома, где этот показатель составил 60%, – гласит управляющий УК «Сантехсервис» Алексей Евстропов. – Молва по городку разнеслась очень стремительно, и сейчас многие дома требуют взять их под свое управление и поставить теплосчетчики».

Но установка устройств учета тепла просит продуманного подхода. Поспешные решения нередко приводят к разногласиям меж собственниками жилища (а означает, и УК, представляющими их интересы) и поставщиками термический энергии. Обычно, конфликты появляются из-за низкой отказоустойчивости и низкой метрологической стабильности теплосчетчиков. «Мы ознакомлены о дилеммах, с которыми сталкиваются многие эксплуатирующие организации, использующие дешевенькие приборы учета, – гласит Юрий Холопов. – Потому мы сходу приостановили собственный выбор на датских теплосчетчиках MULTICAL®, как более надежных и долговременных. Не считая того, они оснащаются автономными элементами питания, обеспечивающими работу устройств в течение 10 лет. Для нас это важно, т.к. сбои в работе систем электроснабжения построек старенькой постройки случаются достаточно часто».

Лицом к потребителю

Вместе с необходимостью улучшить издержки на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задачка формирования гибких тарифов на свои услуги. Разумеется, что нельзя использовать одни и те же цены, принципы начисления для новостроек, «хрущевок» и, к примеру, построек довоенной постройки.

Некие специалисты предлагают вообщем отрешиться от практики тарификации коммунальных услуг на базе расценок, утверждаемых местными государственными органами, считая, что собственники и УК всегда сумеют условиться сами.

И тому есть примеры. «Мы стараемся быть очень открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, мы выходим на общее собрание, приводим нужные расчеты и предлагаем решение, – ведает Виталий Пасечников, генеральный директор ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» (г. Новосибирск). – Если в доме живут одни пожилые люди, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на понижение периодичности работ либо предложить жителям часть работ делать без помощи других. К примеру, у нас есть дома, где принято решение делать уборку подъезда силами самих жильцов. Если собственники квартир принимают решение платить уборщице, например, 10 тыщ рублей за месяц и спрашивать с нее по полной программке за чистоту в подъезде, то мы проводим подобающую корректировку начислений квартплаты. И такие дома у нас тоже есть».

Схожий принцип полностью отражает рыночный нрав реформы. Цены на услуги должны не спускаться по указке сверху, а формироваться на базе здоровой конкуренции и беспристрастных критерий рынка.

Главной задачей управляющих компаний является создание прозрачной системы расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Только в данном случае УК сумеют делать свое основное назначение: держать под контролем получение и оплату услуг собственниками, а в случае необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях. Одним из нужных для этого инструментов являются современные приборы учета – обыкновенные в использовании и имеющие глубочайшие архивы. Так, к примеру, теплосчетчики MULTICAL® могут быть обустроены модулями для удаленного считывания показаний, позволяющими оперативно получать результаты учета и архивные показания не только лишь теплоснабжающей организации, да и управляющей компании, также самим собственникам.

Оборотная связь с жильцами, их информирование о путях понижения коммунальных расходов играют важную роль в работе неплохой УК. Например, дома, оборудованные устройствами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют большой потенциал экономии. Но если жильцы не проинформированы об этих способностях, эффекта не будет. «Мы рекомендуем, к примеру, выставлять малый температурный режим радиаторов на время долгого отсутствия, – ведает Ира Горбунова, представитель УК (г. Ярославль). – Это позволяет очень понизить плату за услугу, которой жильцы практически не пользовались». Такового рода забота о собственниках помещений тоже заходит в компетенцию современной управляющей компании.

Залог удачного бизнеса в ЖКХ – положительная динамика характеристик свойства жизни жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и увеличение свойства коммунальных услуг, и оптимизация их цены, и прозрачность системы расчетов с потребителями. Сейчас это нужные причины формирования цивилизованного рынка. А означает, только работая на благо собственных клиентов и, что более принципиально, в содействии со своими клиентами, управляющие компании могут обеспечить свою экономическую стабильность.

Рамка для розеток и выключателей Lexman Cosy 3 поста, цвет белый

Рамка COSY на 3 поста белоснежная – опрятный элемент, который благодаря собственному традиционному дизайну совершенно впишется в хоть какой интерьер. Предназначена сходу для 3-х частей схожего размера. Накрепко защищает содержимое устройство от пыли, грязищи и воды.

Достоинства:

Рамку COSY на 2 поста белоснежную вы можете приобрести по применимой стоимости в супермаркете высококачественных продуктов для дома и ремонта.

Copyright © 2020 - 2024